Адрес:
Краснодарский край, город Краснодар, ул. им. Митрофана Седина, 57/7

Наши новости и активность


Адвокат Краснодарской коллегии адвокатов "Юнита" Роман Кабанов в интервью Деловой Газете.Юг рассказал какие подводные камни могут в самый неожиданный момент стать препятствием на пути предпринимательской деятельности и как вести свое дело без риска все потерять

Безопасный бизнес: Минимум рисков при покупке объектов недвижимости

Какие подводные камни могут в самый неожиданный момент стать препятствием на пути предпринимательской деятельности, как вести свое дело без риска все потерять в один момент —
с этими вопросами ДГ обратилась к адвокату–партнеру НО ККА «Юнита» Роману Кабанову.

Роман, хотелось бы поговорить с вами о бизнесе, а точнее, о его юридических рисках и о том, как их предотвратить.
Да, действительно, предпринимательская деятельность, как указано и в Гражданском кодексе, — это деятельность, осуществляемая на свой страх и риск. Так и в жизни: ведение бизнеса всегда сопряжено с рядом юридических рисков, которые исходят как от контролирующих органов, так и от контрагентов. Например, зачастую бизнес сталкивается с недобросовестными контрагентами, невыгодными условиями в договоре, которые хитро завуалированы контрагентом, со сложностями процедуры покупки дорогостоящего имущества, чем пользуются мошенники, и прочими факторами, влияющими на безопасность бизнеса.

Что вы советуете своим клиентам в таких ситуациях?
Проблема заключается в том, что к адвокатам обращаются, как правило, когда проблема возникла и ее судорожно надо решать. К сожалению, это общая проблема бизнес–сообщества. Поэтому приятно, когда предприниматели понимают, что лучше предотвратить беду, чем потом исправлять ситуацию, и обращаются за помощью к юристам в превентивных целях. Для того чтобы минимизировать риски, надо тщательно проработать сделку и ее предмет. В консалтинге такой анализ активов и сделок получил название due diligence.

В какой ситуации надо прибегать к due diligence?
В юридическом due diligence заинтересован, прежде всего, покупатель при приобретении актива у продавца. В качестве активов в сфере предпринимательской деятельности зачастую выступают объекты капитального строительства, земельные участки, движимые вещи, такие как автомобили, машины, станки и оборудование, а также имущественные права, акции, доли в уставном капитале и т.п. Поэтому, когда лицо, физическое или юридическое, собирается приобрести какой–то актив, оно должно помимо экономической целесообразности покупки понимать и юридическую составляющую сделки. Конечно, если с экономической точки зрения актив не выгоден покупателю, то его нет смысла приобретать. Однако если актив привлекателен и его приобретение сулит материальные бонусы, то следующий необходимый шаг – понять, насколько юридически рискованно приобретение этого актива.

Вы описали абстрактно случаи, когда надо проводить юридический due diligence. А с какими конкретными ситуациями приходилось вам сталкиваться в своей практике?
Для того чтобы ответить на ваш вопрос, надо понимать ряд принципов, которые лежат в основе российского правопорядка. Например, для себя в сфере недвижимости надо уяснить, что наличие в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) записи о принадлежности объекта недвижимого имущества конкретному лицу вовсе не означает, что данное лицо бесспорно является законным собственником такого имущества.

Выступая весной этого года в Сочи на II Южном форуме коммерческой недвижимости, когда я сказал то, что повторил сейчас вам, я встретил непонимание со стороны присутствовавших там гостей. После выступления мне стали задавать много вопросов собственники недвижимости и управляющие недвижимостью представители компаний. Суть их вопросов: неужели запись в ЕГРН не гарантирует для компании полную неприкосновенность приобретенного ею объекта недвижимости?

И мне приходилось, образно говоря, объяснять на пальцах, что запись в ЕГРН не гарантирует бесспорности владения. В практике нередки ситуации, когда лицо, записанное в ЕГРН в качестве собственника, таковым на самом деле не является. Это происходит потому, что для нашего законодательства первостепенное значение имеет не сам факт наличия в ЕГРН чьей–то фамилии или названия организации в качестве собственника, а законность приобретения и отчуждения имущества.

Вот пример из практики. В центре Сочи находится здание одного торгового центра, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью. До приобретения обществом этого здания оно находилось поочередно в собственности акционерного общества, нескольких физических лиц, потом опять общества с ограниченной ответственностью. Мы представляли интересы группы акционеров первоначального собственника недвижимости. Нам удалось выяснить, что при первоначальной продаже недвижимости директор акционерного общества подписал договор купли–продажи без одобрения общего собрания акционеров, несмотря на то, что купля-продажа являлась крупной сделкой с заинтересованностью для этого акционерного общества. От лица клиентов нами было инициировано обращение в суд с иском об истребовании здания торгового центра от лица, которое было записано в ЕГРН в качестве собственника. Посчитав наши доводы убедительными, Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил наши требования и решил забрать недвижимость у лица, записанного в ЕГРН в качестве собственника, передать его акционерному обществу, от лица которого выступали наши клиенты, и внести запись в ЕГРН о том, что данное акционерное общество является собственником спорного здания, признав за ним право собственности. Вот типичный пример того, что, несмотря на запись в ЕГРН у владеющего общества, арбитражный суд истребовал недвижимость и передал ее законному собственнику, которым являлось акционерное общество несколько сделок назад.

А каким образом можно было предупредить такую ситуацию?
Для того чтобы минимизировать такие риски, необходимо было перед приобретением объекта недвижимости проверить все сделки, по которым происходила смена собственников этого объекта. Такая проверка позволяет убедиться в том, что все сделки, на основании которых происходила смена собственников, соответствуют закону. При этом проверять надо не только конечную сделку, но и все предыдущие, фактически с момента создания объекта недвижимого имущества. Этого можно было избежать, если до сделки удалось бы проверить ее юридическую чистоту.
Видите ли, та ситуация, которую я привел вам в качестве примера, является лишь частным случаем оборота недвижимого имущества. Однако очень много споров возникает и по поводу движимых вещей, например сложных и дорогостоящих машин, оборудования, автомобилей. В нашей практике, например, с 2014 г. кратно увеличилось количество дел, связанных с истребованием банками залогового движимого имущества от лиц, приобретших это имущество от залогодателей и не знавших о том, что имущество находится в залоге в качестве обеспечения по кредитным договорам.

Если я правильно понимаю, то не всегда можно исправить ситуацию. От чего это зависит?
Бывают ситуации, когда я искренне сочувствую предпринимателям, но их поведение бывает настолько неосмотрительным, что доказательства, подтверждающие их добросовестность, отсутствуют. И закон их не защищает именно потому, что они не проявили должную осмотрительность. Задача адвоката в такой ситуации — убедить суд в том, что должная осмотрительность все же была проявлена, и предоставить соответствующие доказательства.

 

Теги юридические услуги коллегия адвокатов юнита адвокат роман кабанов юрист адвокат
оставить заявку
Адрес:
Краснодарский край, город Краснодар, ул. им. Митрофана Седина, 57/7